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发展成为一家综合性企业

  绿城之后,又一家地产公司要入局百年人寿。7月19日晚间,中国奥园简称“奥园”)公告称,将收购百年人寿保险股份有限公司13.86%股份,总代价约人民币32.6亿元。

  奥园从三家大连民营房企手中收购上述股份,分别为大连城市建设集团有限公司、大连乾豪坤实置业有限公司和大连国泰房地产开发有限公司。交易完成后,大连城建和大连乾豪坤将出清百年人寿股份,而大连国泰仍将持有百年人寿0.81%股份。

  这不是房企第一次涉足保险公司。2014年以来,多家房企开始并购保险公司,布局金融,包括中发实业、恒大集团、珠江投资、开源置业等地产商都通过各种方式进军保险领域。

  去年12月份,绿城中国(03900.HK)公告称,以27.18亿元收购百年人寿9亿股股份,占比11.5%。卖方身份指向万达集团。而此次奥园入股百年人寿,正式“抢走”绿城中国在百年人寿第一大股东的位置。

  2009年,百年人寿开业,是经中国银保监会批准成立的全国性人寿保险公司,提供人寿保险、健康保险、人身意外伤害保险、再保险等业务。截至2018年底,百年人寿总资产逾人民币950亿元,覆盖中国约20个省市,基本完成业务布局。

  时间回溯,2014年、2015年万达集团曾2番增持百年人寿。彼时,百年人寿被视为万达集团在金融板块的重要“棋子”。但在万达集团强调轻资产转型、“去地产化”时,以及缓解债务压力时,将百年人寿股权转手让人。

  实际上,百年人寿经营状况、自身偿付能力并不乐观。数据显示,2010年其保险业务收入10.21亿元,净亏损1.44亿元。随后两年亏损情况加重,2012年净亏损额达5.24亿元。万达集团成为百年人寿第一大股东当年,百年人寿扭亏为盈,实现0.32亿元净利润。

  2017年10月,原保监会发布《保险公司偿付能力管理规定(征求意见稿)》,明确要求,保险公司核心偿付能力充足率应不低于50%、综合偿付能力充足率应不低于100%。

  而据百年人寿2019年第一季度偿付能力报告,其核心偿付能力充足率为93.29%、综合偿付能力充足率为121.82%、风险综合评级为C。121.82%的综合偿付能力充足率虽高于监管要求,但已逼近“红线年年底,百年人寿总资产952.9亿元,同比增长38.64%,总负债912.91亿元,同比增长46.90%;退保金115.9亿元,同比增长10.89%。净利润6.97亿元,同比增长98.89%,累计保险业务收入385.65亿元,同比增长36.57%。

  对于百年人寿来说,股东增资、发债募资都是脱困之道。但对于奥园来说,入局保险业意图几何?奥园表示,收购百年人寿保险将有助深化奥园的多元发展方向。

  “百年人寿有稳定的收入,保险行业进入门槛高,有独特的投资价值,保费年复合增长率领先行业,目前已进入成长收获期,预计将带来稳定、可观的投资回报。公司在粤港澳大湾区积累的深厚资源和优势将助力百年人寿的业务扩展。”奥园认为。

  但“地产+保险”牵手容易,深入协同并非易事。由于此前对保险公司股权管理较为宽松,保险牌照炙手可热。业内认为,部分民营资本控制保险公司的机会出现。一些地产大佬纷纷加入保险盛宴,但行业乱象也随之显现。

  2017年以来,监管部门开始重拳治理保险行业系列乱象,重点之一即为股权乱象。不喜地产开发商、互联网公司染指保险也成为行业共识。但近期地产商入股保险公司再次显现,持股比例大多维持在15%以下。

  也有业内分析认为,房地产公司与保险公司的结合风险不大,随着金融对地产的限制越来越多,如果房企能拥有自己的金融平台,将有利于后续拿地与迅速周转。此外,部分房企会通过介入保险领域,未来在养老、社区等行业开展业务。

  目前,奥园已涵盖地产开发、康养产业、文化旅游及跨境电商等业务板块,发展成为一家综合性企业。随着奥园健康生活(3662.HK)今年3月在联交所独立分拆上市,已形成“一业为主,纵向发展”的格局。

  截至2018年末,奥园资产总额约1888.58亿元,负债总额约为1581.24亿元,同比增长60.24%。资产负债率和净负债率分别约为83.7%和58.9%。2018年银行及其他借款为407.52亿元,同比增长46.62%;优先票据及公司债券约为169.70亿元,同比增长34.95%。

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